上诉人（原审原告）赵杰红，男，生于1971年11月15日，汉族，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区和平小区17#2单元442室。
委托代理人宋波，中卫市城区法律服务中心法律工作者，代理权限为一般代理。
上诉人(原审被告)中卫鑫三元大饭店（有限公司）。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街。
法定代表人刘琰钰，该公司董事长。
委托代理人刘存仓，君元律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人孟建华，该饭店总经理，代理权限为特别授权代理。
上诉人赵杰红和上诉人中卫鑫三元大饭店（有限公司）因租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2009）沙民初字第1009号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年2月26日受理后依法组成合议庭，于2010年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人赵杰红及其委托代理人宋波、上诉人中卫鑫三元大饭店（有限公司）的委托代理人刘存仓和孟建华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年3月1日，赵杰红与宁夏黄河集团中卫大厦（以下简称中卫大厦）签订了《宁夏黄河集团中卫大厦迪厅租赁经营合同》，约定：赵杰红租赁经营中卫大厦迪厅，期限四年，自2007年3月1日至2011年3月1日，租金方式为先交款后使用；年租金12万元，合同签订时一次性交清第一年租金，后三年租金均应在上一年度终结一个月前付清；承租人在租赁经营期间应按时交纳税金，水、电、暖以及经营期间的各种经营执照费用由承租人自负。并约定违约责任为：（1）双方不得随意终止合同，如随意终止合同，由违约方向对方赔偿合同租金总额20%的违约金；（2）如承租人不按约定向出租人支付租金，应承担每月1000元的违约金，且出租人有权解除合同；（3）如承租人不按约定交纳水、电、暖等费用，造成的一切损失由承租人承担，且出租人有权解除合同。合同签订后，赵杰红按约定交付第一年租金后，中卫大厦将迪厅交付赵杰红租赁经营。2007年9月12日，宁夏黄河集团商贸有限责任公司将其全额投资设立的宁夏黄河集团中卫大厦的资产及其签订的租赁合同，全部转让给宁夏中卫市华钰建材陶瓷有限公司，由受让方行使所有权，并将此转让事宜告知了赵杰红。宁夏中卫市华钰建材陶瓷有限公司受让中卫大厦的资产后，赵杰红按原合同约定及时支付各项费用，且在2008年2月支付了第二年的租金。赵杰红自2008年1月起拖欠垃圾处理费、2008年3月起拖欠水电费、2008年4月起未付税金。2008年10月17日，宁夏中卫市华钰建材陶瓷有限公司以受让的中卫大厦资产注册成立了中卫鑫三元大饭店（有限公司）（以下简称鑫三元大饭店），原与中卫大厦相关的一切债权债务均由鑫三元大饭店承继。鑫三元大饭店要求赵杰红付清各项欠费，赵杰红拖欠未付。同时，赵杰红也未按约定在2009年1月底前支付第三年度的租金。鑫三元大饭店于2009年3月30日起诉，请求解除双方签订的租赁合同，并请求判令赵杰红支付拖欠的租赁费、水费、电费、采暖费等费用。原审法院审理后作出（2009）沙民初字第881号民事判决，认定赵杰红未按合同约定交纳租金、税金以及水、电、暖和垃圾处理费构成违约，鑫三元大饭店请求解除租赁合同，符合双方租赁合同约定的解除合同的情形，判令：（一）解除鑫三元大饭店与赵杰红之间的中卫大厦迪厅租赁经营合同；（二）赵杰红于判决生效后十五日内向鑫三元大饭店支付拖欠的租金1万元（计算至2009年3月底），垫付的税金14080元，拖欠的电费25279.40元、水费1171元、垃圾处理费2016元、采暖费14384元，共计66930.40元。该判决已生效。
另查明，赵杰红租赁迪厅时投资559942元，其中音响灯火系统投资253290元，凳子、桌子等设备投资33900元，电路设备投资1.6万元，霓虹灯字牌1.6万元，装修投资166210元，沙发套、桌布投资13168元，玻璃投资19027元。赵杰红经营中卫大厦迪厅自2007年4月至2009年3月的经营毛利润为526790元，且2008年度11、12月份和2009年度1、2月份员工工资未付。2006年4月6日，中卫大厦歌舞厅办理了文化经营许可证。2008年10月17日，鑫三元大饭店成立后办理了文化经营许可证，自2009年4月开始对原中卫大厦整体进行改造、装修，赵杰红租赁的中卫大厦迪厅也在装修范围内。赵杰红起诉要求鑫三元大饭店：1、赔偿装修投资损失279971元；2、赔偿合同未到期2年的经营损失50万元；3、承担单方终止合同违约金9.6元，上述三项共计875971元；4、承担诉讼费用。
原审法院认为：赵杰红与鑫三元大饭店履行的中卫大厦迪厅租赁经营合同，经（2009）沙民初字第881号民事判决认定赵杰红未按合同约定交纳租金、税金以及水、电、暖和垃圾处理费的行为构成违约，符合租赁合同约定的解除合同的情形，故判令解除鑫三元大饭店与赵杰红之间的中卫大厦迪厅租赁经营合同，该判决已经生效。本案系赵杰红的违约行为导致合同被解除，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条二项之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，因赵杰红的违约行为导致合同被解除，其应对解除合同的损失自行承担责任。但考虑到赵杰红签订租赁合同的目的是进行经营并获得收益，且赵杰红对迪厅进行了数额较大的装修投资，依据公平、公正原则，确定应由鑫三元大饭店对赵杰红予以相应补偿，其补偿数额为：投资补偿，赵杰红总投资559942元的装饰装修中，音响灯火系统投资253290元，凳子、桌子设备投资33900元，沙发套、桌布投资13168元，电路设备投资1.6万元，上述资产为动产，可认定为未形成附合装饰，由赵杰红自行拆除，归赵杰红所有；霓虹灯字牌16000元，室内装修投资166210元，玻璃投资19027元，上述资产可认定为形成附合装饰，总计损失100618.5元（201237元/2年），由鑫三元大饭店补偿50309元；经营补偿，赵杰红经营大厦迪厅期间，除去租金、员工工资等成本，纯利润为248934元，由鑫三元大饭店补偿12万元。以上，由鑫三元大饭店对赵杰红共计补偿170309元。依据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，判决：一、鑫三元大饭店于判决生效后五日内向赵杰红补偿损失170309元；二、驳回赵杰红要求鑫三元大饭店赔偿投资损失279971元、经营损失50万元及支付违约金9.6万元的诉讼请求。案件受理费12560元，由赵杰红负担。
赵杰红对一审判决不服提出上诉，认为中卫大厦和鑫三元大饭店未办理各种经营证照，导致其租赁后属于无证经营，据此主张所签订的租赁合同为无效合同，并要求撤销一审判决，改判由鑫三元大饭店赔偿因解除合同给其造成的损失共计875942元，其中：返还装修投资559942元，返还两年租金24万元，退还押金2万元，赔偿经营损失5.6万元，并承担一、二审诉讼费用。具体理由如下：
1、原判认定证据不客观，不全面，导致判决结果错误。原判认定赵杰红对迪厅的装修投资559942元属实，但认定导致消防部门进行处罚是赵杰红的行为所致的事实不客观。赵杰红与中卫大厦签订租赁合同后，中卫大厦没有提供各种经营手续，鑫三元大饭店设立后作为合同履行承继人，也没有办理各种营业证照，但赵杰红按约定交纳了第一年和第二年租金。期间，中卫大厦的营业执照被吊销。在经营过程中，暖气不通，电路老化，以及消防设施不达标，造成工商、文化、公安等机关多次责令停业，并被消防部门告知给予行政处罚，因无文化经营许可证，文化部门曾责令停业一星期，特别是2008年冬季水管冻裂，厕所不能正常使用，严重影响了正常经营。而且后来鑫三元大饭店在改造中在未通知赵杰红的情况下将迪厅的厕所和消防通道以及空调挖了，使赵杰红无法正常经营，造成了严重损失。综上，中卫大厦和鑫三元大饭店没有为赵杰红提供正常的经营手续，赵杰红属于无证经营，双方签订的租赁合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》对无效合同处理的规定，鑫三元大饭店应返还赵杰红对迪厅的装修投资款559942元，退还交纳的2年租金24万元，赔偿经营损失5.6万元，退还签订合同时交纳的押金2万元。另外，赵杰红对原审法院（2009）沙民初字第881号民事判决已申请再审，该判决现在不能作为本案的审理依据。
2、原判适用法律错误。赵杰红租赁的迪厅属于经营场所，而不是房屋。原判适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》没有事实依据。
鑫三元大饭店对一审判决不服提出上诉，要求撤销一审判决，改判驳回赵杰红的诉讼请求。理由如下：
1、原审判决鑫三元大饭店承担补偿责任的依据不足。双方签订的合同约定在合同期满时，赵杰红对迪厅的附合装饰装修物归出租方所有，出租方对承租方不再做任何经济补偿。因赵杰红未按期支付租金和水、暖、电等费用，经鑫三元大饭店多次催要未果。鑫三元大饭店起诉要求解除合同后，原审法院作出（2009）沙民初字第881号民事判决认定赵杰红违约，因其违约行为导致合同被解除，对其装修已形成附合装修的装修物应归出租方所有，且鑫三元大饭店对中卫大厦进行整体改造，对其附合装修物不再利用，而且对附合装修物的利用价值和补偿额都无法确定，一审判决以下剩年限确定补偿额于法无据，对赵杰红要求赔偿剩余租赁期间内装饰装修物残存损失的请求不应支持。
2、一审判决支持赵杰红主张的霓虹灯字牌、玻璃的装修投资等附合物装饰损失50309元证据不足。赵杰红一审提供的证据只证明与他人签订了装修合同，但不能证明合同的具体履行情况，投资费用无合法票据，不能作为认定其投资装修费用的依据。
3、原审判决鑫三元大饭店支付赵杰红经营损失12万元于法无据。赵杰红一审提供的迪厅经营账单，一是其单方形成的经营额流水账，无原始的收入凭证，不是合法的会计账本，不能作为定案依据；二是该账本只反映的是经营额，没有反映必要的支出成本和设备折旧；三是参照其账本月营业税为1280元，原审依据赵杰红提供的经营账本计算赵杰红在2007年4月至2009年3月期间纯利润为248934元不实。
鑫三元大饭店对赵杰红的上诉理由答辩称：1、赵杰红的上诉请求超出了二审审理范围，属于程序错误。2、消防部门行政处罚决定告知书，仅仅是个告知性的文件，并没有给赵杰红造成经营损失，鑫三元大饭店对此不应承担责任；3、对一审认定赵杰红投资的音响、凳子、桌子、桌布设备为非附和性装饰物没有意见。
赵杰红对鑫三元大饭店的上诉理由答辩称：中卫大厦与其签订合同后没有办理经营证件，双方签订的合同应为无效合同，一审应判决鑫三元大饭店对其装修损失和经营损失承担赔偿责任。
二审期间，上诉人赵杰红提供以下证据：
1、二份企业信息，证明2008年1月23日中卫大厦营业执照被吊销，2008年11月鑫三元大饭店取得了营业执照；
2、证人证言保全公证书，证明2007年赵杰红在经营中因水路和电路老化进行了改造，且在经营时无营业执照。
鑫三元大饭店经过质证，认为证据1证明的事实与赵杰红的陈述自相矛盾，营业执照是在2008年1月被吊销，而赵杰红是在2007年3月签订的租赁经营合同，其陈述无照经营不实；证据2不符合证人证言的证据形式，且均不属于二审新证据，与本案无关联性，不予认可。
二审时鑫三元大饭店没有提供新的证据。
为了查明案件事实，本院依职权调取了中卫大厦的企业信息和营业执照、文化经营许可证，证明中卫大厦的营业执照在2006年6月9日年检，于2008年1月23日被注销，文化许可证在2006年6月1日审核。
赵杰红经过质证，认为上述证据不具有真实性，但与本案具有关联性。鑫三元大饭店经过质证，对三份证据的来源、合法性、真实性均无异议，认为赵杰红在经营期间有合法的证照，赵杰红认为给其造成停业损失不属实。
本院认为，对于赵杰红提供的二份企业信息，属于工商登记档案材料，予以采信；对于证据保全公证书，没有说明证人有不能到庭作证的特殊情况或具有不能出庭的困难的理由，不符合“证人应当到庭作证，接受当事人质询”的证据规则，不予采信；对于本院调取的证据属于工商档案材料，证明2006年中卫大厦的营业执照和文化许可证办理了年检审核，属于合法有效证件，予以认定。
根据当事人在一、二审提供的证据和陈述，二审查明的事实与一审查明的案件事实相一致外，另查明：赵杰红与中卫大厦签订的租赁合同中对装修物的处理约定为：在合同期满时，赵杰红有权拿回装修后添置的设备，但不可移动的装修物，赵杰红不得拆除，归出租方所有，出租方对此不做任何补偿。合同签订后，经出租方同意，赵杰红对迪厅进行了装修。在签订合同前，工商部门于2006年6月对中卫大厦的营业执照和文化经营许可证进行了年检和审核。2008年1月23日中卫大厦被注销，2008年10月17日鑫三元大饭店注册成立，领取了营业执照和文化经营许可证。期间，赵杰红一直在正常经营。在赵杰红交纳了2007年至2008年度和2008年至2009年度的租金后，其在经营过程中自2008年的1、3、4月份开始拖欠垃圾处理费、水、电和税金等费用， 2009年3月份的租金亦未交。鑫三元大饭店以赵杰红违约为由起诉要求解除合同，原审法院作出（2009）沙民初字第881号民事判决，认定赵杰红未按合同约定交纳税金、水、电、暖和垃圾处理费以及第三年度租金的行为构成违约，解除了租赁合同，赵杰红没有上诉。该判决生效后，鑫三元大饭店在整体改造中，并未对迪厅进行改造，只是拆除了迪厅卫生间和消防通道，并停水、停电，双方至今对迪厅内的财产没有交接，迪厅钥匙仍由赵杰红持有。赵杰红对中卫市沙坡头区人民法院作出的（2009）沙民初字第881号民事判决于2010年3月3日向本院申请再审，本院于2010年3月26日作出（2010）卫民申字第5号民事裁定书，驳回了赵杰红的再审申请。
本院认为：赵杰红提出与中卫大厦签订中卫大厦迪厅租赁经营合同后，中卫大厦未为其办理相关的经营证件，在中卫大厦将资产转让后，鑫三元大饭店承继履行合同过程中也没有为其办理相关的经营证件，认为其对承租的迪厅属于无证经营，所签订的迪厅租赁经营合同为无效合同的上诉理由，经本院核实，赵杰红与中卫大厦签订的中卫大厦迪厅租赁经营合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定。中卫大厦在签订合同时具有合法的营业执照和文化经营许可证，在鑫三元大饭店承继履行合同过程中，亦办理了营业执照和文化经营许可证，故赵杰红与中卫大厦签订的中卫大厦迪厅租赁经营合同为有效合同，赵杰红在中卫大厦资产转让前后均属于合法经营。后因赵杰红违约，鑫三元大饭店起诉要求解除合同，原审法院以（2009）沙民初字第881号民事判决解除了该合同。综上，赵杰红认为所签合同为无效合同的上诉理由不能成立，对其观点不予采信；对于赵杰红提出在其经营期间，由于出租方没有为其办理相关的经营证照，且中卫大厦的营业执照后来被吊销、消防部门对其予以行政处罚告知、被文化部门责令停业一星期、鑫三元大饭店还挖了厕所以及消防通道和空调，造成其不能正常营业，要求鑫三元大饭店赔偿经营损失5.6万元的请求，因赵杰红既未提供证据证明营业执照被吊销后以及消防部门对其处罚给其造成的损失，亦未提供证据证明文化部门责令停业后以及厕所和消防通道被挖后给其造成的具体损失，而其一审提供的证据证明迪厅一直在正常经营，故其要求赔偿经营损失的请求无事实依据，不予支持；对于赵杰红提出要求返还租金24万元及押金2万元的诉讼请求，因租金属于经营性投入，不应该退还，赵杰红在一审时亦未主张退还押金2万元，二审时提出超出了一审诉讼请求范围，且鑫三元大饭店对该项请求亦不同意调解，故对赵杰红要求返还租金24万元的上诉请求不予支持，对其要求退还押金2万元的请求不予审理。
由于双方签订的租赁合同约定“在合同期满时，对装修后添置的设备由赵杰红拿走，但不可移动的装修物，赵杰红不得拆除，归出租方所有，出租方对此不做任何补偿。”故在合同到期或解除后，赵杰红的损失应自行承担。虽然赵杰红的违约行为导致合同被解除，但考虑到赵杰红在履行合同前期对迪厅的装修投入较大，合同约定的履行期限为四年，只履行了两年，未能实现四年的合同利益，合同解除后赵杰红存在损失。为了平衡双方的合理利益，一审认定赵杰红对迪厅装修未形成附和装饰的装修物部分为动产，归赵杰红所有，由其自行拆除；已形成了附和装饰的装修物，依据赵杰红提供的证据，判决由鑫三元大饭店给予50309元的补偿；还参照赵杰红提供的营业账本对其经营损失给予12万元的补偿是适当的，保护了赵杰红的利益。由于鑫三元大饭店已对赵杰红装修形成附和装饰的装修物给予了相应补偿，该部分装修物无法分离，依据双方合同约定应归鑫三元大饭店所有。
关于鑫三元大饭店的上诉请求和上诉理由，因鑫三元大饭店在一、二审时对赵杰红的装修价值和经营利润未申请鉴定，也未提供相应的证据予以证明，赵杰红提供的装修合同和经营收入账本客观地反映了迪厅的装修状况和营业收入情况，已被一审法院认定为有效证据，可以作为对赵杰红损失补偿的参考依据。鑫三元大饭店认为一审判决对赵杰红的装修补偿和经营损失补偿依据不足的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12560元，由上诉人赵杰红负担6280元，上诉人中卫鑫三元大饭店（有限公司）负担6280元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩金芳
审 判 员 施秀琴
代理审判员 蒋玉春
二Ｏ一Ｏ年五月十三日
书 记 员 孙 静
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
第一百五十八条 第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。